Kiedy przeznaczamy pieniądze na zakup nieruchomości pod wynajem, chcemy mieć pewność, że nieruchomość będzie fachowo zarządzana, tak aby zmaksymalizować zyski i do minimum ograniczyć ryzyko. Możemy zarządzać najmem samodzielnie albo zdecydować się na skorzystanie z usług profesjonalnego zarządcy najmu. Efektywny najem i profesjonalne zarządzanie to większy i pewniejszy zysk z „pracującego” mieszkania. Profesjonalista zna prawo i skrupulatnie śledzi wszystkie regulacje prawne obejmujące zarządzanie najmem mieszkania.
Firma działająca na lokalnym rynku daje przewagę.
Wybranie niewielkiej firmy zarządzającej, która działa na lokalnym rynku może być korzystne z punktu widzenia właściciela lokalu do wynajęcia. Poszukiwania zarządcy najlepiej ograniczyć do okolicy, w której ten lokal się znajduje. Takie rozwiązanie będzie najkorzystniejsze z kilku powodów, na przykład:
- dzięki znajomości lokalnych trendów, zarządca przygotuje atrakcyjną ofertę nieruchomości
- ustali optymalną wysokość czynszu, ograniczy okresy kiedy mieszkanie nie ma najemcy
- lokalna firma szybko i sprawnie zajmie się usunięciem ewentualnych usterek i awarii w mieszkaniu
- ogromne znaczenia ma też znajomość miasta, działania komunikacji miejskiej, ulubionych miejsc spotkań mieszkańców, lokalizacji centrów handlowych i największych pracodawców czy uczelni. Pozwoli to trafnie określić profil najemcy odpowiedni dla nieruchomości i szybko znaleźć dobrego lokatora
Postawmy na firmę specjalizującą się w zarządzaniu
Obsługa wynajmu to zajęcie trudne i czasochłonne. Dlatego właściciele mieszkań przeznaczonych do wynajęcia coraz częściej korzystają z usług profesjonalnych zarządców
- na rynku jest wiele firm oferujących usługi zarządzania wynajmem lokali mieszkalnych jednak tylko nieliczne specjalizują się w zarządzaniu wynajmem
- specjaliści w zarządzaniu mają wypracowane standardy obsługi najmu, oferują profesjonale kompleksowe usługi ale mogą też przygotować ofertę „na miarę”
Poszukujmy zarządcy, którego zadaniem jest reprezentowanie interesów właściciela lokalu. W przeciwieństwie do wielu agencji pośrednictwa, zarządca wynajmu pobiera wynagrodzenie tylko od właściciela lokalu.
Pytajmy znajomych
Nieocenionym źródłem informacji są osoby z naszego otoczenia. Doświadczenia osób, korzystających z usług profesjonalnych zarządców, mogą okazać się bardzo pomocne
- najlepszym sposobem na znalezienie dobrego zarządcy najmu są opinie zadowolonych klientów oparte na ich własnym doświadczeniu. Pytajmy więc znajomych, może polecą nam sprawdzonego zarządcę z którym współpracują
- przeglądajmy strony internetowe firm zarządzających i porównaj oferty. Zwróćmy uwagę czy zarządzanie najmem jest podstawową działalnością firmy czy też zajmują się nim niejako przy okazji
- poszukajmy opinii o firmie i ocen klientów na forach i w mediach społecznościowych
Przygotujmy się do pierwszego spotkania
Sporządźmy listę pytań, które zadamy potencjalnemu opiekunowi naszego mieszkania do wynajęcia. Oto kilka kluczowych kwestii które należy poruszyć:
- Zapytajmy o licencję, kwalifikacje i doświadczenie zawodowe
Licencja zawodowa nie jest konieczna do prowadzenia działalności zarządcy nieruchomości, ale pozwala zakładać że przyszły zarządca ma niezbędną wiedzę do obsługi nieruchomości. Im większą wiedzą i doświadczeniem dysponuje zarządca, tym lepsze zarządzanie i pewniejszy dochód uzyskiwany przez właściciela mieszkania - Czy firma posiada ubezpieczenie OC swojej działalności?
Prawo wymaga aby zarządca nieruchomości posiadał aktualne ubezpieczenie OC prowadzonej działalności - Iloma nieruchomościami zarządza firma?
Da to wskazówkę na temat wielkości firmy oraz jej doświadczenia. Pamiętajmy jednak, że zarządzanie dużą liczbą nieruchomości może wpływać na jakość świadczonych usług i utrudniać indywidualne podejście do kolejnej nieruchomości. - Jak wygląda proces wyboru i weryfikacji najemcy?
To kluczowy wybór dla powodzenia inwestycji. Doświadczony zarządca ma opracowane procedury i schematy działania, które do minimum ograniczają ryzyko. Zapewnia kompleksową obsługę, począwszy od dobrze przeprowadzonej rozmowy z najemcą w trakcie prezentacji mieszkania, po weryfikację dokumentów, sprawdzenie informacji o pracodawcy czy sprawdzenie najemcy w Krajowym Rejestrze Dłużników. Zarządca najmu, który odpowiada za mieszkanie przez cały okres trwania umowy, wykorzystuje wszystkie dostępne i dozwolone przez prawo narzędzia oraz swoje doświadczenie, aby wybrać wiarygodnego, rzetelnego najemcę. Dlaczego? Bo ma świadomość, że ewentualne problemy z kłopotliwym najemcą musi rozwiązać sam. - Jak często będzie sprawdzana nieruchomość?
Regularne wizyty kontrolne w mieszkaniu to gwarancja utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie. Koniecznie ustalmy jak często firma wykonuje wizyty kontrolne w mieszkaniach którymi się opiekuje i jaki raport otrzymamy po każdej z takich kontroli. Bezpieczny najem bez wizyt kontrolnych jest niemożliwy. Pozwalają one szybko zauważyć wszelkie nieprawidłowości i w porę podjąć konieczne kroki. - Jak często będą rozliczane media?
Dla właściciela nieruchomości najkorzystniej jest aby media były rozliczane co miesiąc, ale oczywiście może to być przedmiotem indywidualnych ustaleń.
Jakie usługi otrzymujemy?
Umowa o zarządzanie najmem nieruchomości to umowa pomiędzy właścicielem mieszkania, a zarządcą najmu, szczegółowo określająca zakres świadczonych usług. Dokładnie czytajmy umowę, upewniając się w ten sposób co otrzymujemy za swoje pieniądze. W interesie obu stron jest, aby najem był bezproblemowy, dlatego szczegółowe ustalenia na samym początku współpracy są niezwykle istotne.
Co powinna zawierać umowa o zarządzanie najmem?
Zarządzanie najmem mieszkania musi odbywać się zgodnie z przepisami prawa., na podstawie umowy w która musi spełniać określone wymagania:
- umowa o zarządzanie najmem mieszkania wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności
- umowa o zarządzanie powinna zawierać dokładne określenie obowiązków zarządcy najmu
- zobowiązanie zarządcy najmu do reprezentowania interesów właściciela mieszkania i dochowanie szczególnej staranności we wszystkich wykonywanych czynnościach
- zobowiązanie do zachowania tajemnicy zawodowej w czasie trwania umowy i po jej zakończeniu
- umowa o zarządzanie najmem powinna również szczegółowo określać prawa i obowiązki właściciela lokalu
- ważny punkt to jasne określenie wysokości wynagrodzenia zarządcy najmu za świadczone usługi
- przed podpisaniem umowy, zarządca najmu powinien przedstawić aktualne ubezpieczenie OC od prowadzonej działalności. Kopia ubezpieczenia stanowi załącznik do umowy zarządzania najmem
Ile kosztuje zarządzanie najmem?
Wynagrodzenie zarządcy najmu to również sprawa ustaleń, zwykle wynosi około 10% czynszu najmu netto, czyli po odliczeniu opłat administracyjnych do wspólnoty lub spółdzielni. Opłata jest pobierana tylko wtedy gdy mieszkanie jest wynajęte. Większość firm zastrzega sobie jednak minimalną stawkę miesięcznej opłaty. Inne opłaty związane z przyjęciem mieszkania do zarządzania zależą od zakresu prac jakie trzeba wykonać i jest ustalana indywidualnie między stronami umowy.
Firmy zarządzające najmem oferują na ogół elastyczny zakres świadczonych usług i jest on dostosowany do indywidualnych potrzeb właściciela. Od jednorazowego wykonania wybranej usługi, może to być na przykład dokładna inwentaryzacja mieszkania i przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Po kompleksowe zarządzanie najmem przez cały czas trwania umowy.
Na rynku działa wiele firm świadczących usługi zarządzania najmem. Od dużych agencji nieruchomości obejmujących swoim zasięgiem całą Polskę po indywidualnych zarządców prowadzących działalność gospodarczą. Ta mnogość wcale nie ułatwia wyboru, dlatego przed podjęciem decyzji warto się dobrze zastanowić. Dobrym rozwiązaniem jest, spotkanie z ewentualnym zarządcą. Na podstawie przeprowadzonej z nim rozmowy łatwiej będzie zdecydować kto najlepiej zajmie się najmem naszego lokalu.
Duża firma ma opracowane procedury, rozpoznawalne logo, duże biuro tyle że jesteśmy tam jednym z wielu anonimowych klientów.
W małej firmie właściciel buduje swoją markę. Już po pierwszej rozmowie jesteśmy ważnym, rozpoznawalnym klientem, o którego warto zabiegać.
Które rozwiązanie jest najlepsze?
To już indywidualna decyzja. Zarządzanie najmem mieszkania w każdym wypadku wymaga wiarygodnego i profesjonalnego menadżera nieruchomości. Tylko wtedy możemy spać spokojnie, a nieruchomość przez długie lata przynosić nam będzie stabilny i stały dochód.
