Rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych -

Umowa najmu to podstawowy dokument zabezpieczający interesy właściciela wynajmowanego mieszkania. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie koniecznie zadbaj o odpowiednio skonstruowaną umowę najmu. W polskim porządku prawnym funkcjonują różne rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych. Poniżej przedstawiamy główne cechy każdej z nich.

Rodzaje umów najmu

Każdą umowę najmu regulują przepisy Kodeksu Cywilnego (Dz.U.1964 nr 16 poz. 93), a także Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. 2020 poz.611)

Podział umów ze względu na czas trwania

Przewidziane prawem umowy najmu można zawierać na czas określony jak i nieokreślony. Różnią się one głównie możliwością i terminem wypowiedzenia każdej z nich.

Umowa na czas określony

Jest to umowa, w której wskazany jest konkretny termin zakończenia okresu najmu. Co do zasady żadna ze stron nie może takiej umowy wypowiedzieć bez podania przyczyny. Są jednak wyjątkowe okoliczności przewidziane w art. 673 § 3 kc oraz w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, które dopuszczają możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy na czas określony.
Aby wcześniejsze wypowiedzenie takiej umowy przez którąkolwiek ze stron w ogóle było możliwe, w umowie muszą być wymienione konkretne przyczyny wypowiedzenia w czasie trwania umowy.

Jeżeli strony, choćby przez niedopatrzenie, nie wskażą w umowie terminu jej zakończenia, umowa traktowana jest jak umowa na czas nieokreślony.

Umowa na czas nieokreślony

To zwykła umowa najmu (umowy okazjonalna i instytucjonalna mogą być zawierane tylko na czas określony), do której w całości stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów. Podpisując z najemcą umowę na czas nieokreślony właściciel może mieć poważny problem z wypowiedzeniem umowy, ponieważ może to zrobić wyłącznie z przyczyn określonych w art.11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta uniemożliwia właścicielowi lokalu wypowiedzenie najmu bez podania przyczyny.
Zdecydowanie korzystniejsze rozwiązanie prawne przewidziano w takim wypadku dla najemcy:
Najemca może bowiem wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie bez podania przyczyny.
Próby zabezpieczenia się właściciela poprzez zapisy umowne dotyczące zasad wypowiedzenia umowy i jego terminów, które nie są usankcjonowane przez prawo, nie mają mocy prawnej i są nieskuteczne. Lepiej więc wystrzegać się tej formy najmu i korzystać z umów na czas określony, które zawsze można przedłużyć na kolejne okresy.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony ( art. 674 kc).

A co w sytuacji kiedy np. z jakiegoś powodu zgodzimy się, aby po zakończeniu umowy najmu, najemca jeszcze przez dzień czy dwa pozostał w naszym mieszkaniu? Co zrobić żeby nie doszło do tzw. milczącego przedłużenia umowy? Wystarczy, że wynajmujący wyznaczy najemcy termin do opróżnienia i opuszczenia lokalu. Możemy też już przy podpisywaniu umowy, zawrzeć w niej zapis zastrzegający, że korzystanie przez najemcę z lokalu po upływie terminu umowy nie będzie uważane za jej przedłużenie.

Podział ze względu na typ umowy

standardowa umowa najmu – jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa może dotyczyć najmu nieruchomości lub każdej innej rzeczy ruchomej. Umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony.
umowa najmu okazjonalnego – jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego zapewnia właścicielowi większe bezpieczeństwo najmu, ponieważ zobowiązuje najemcę do złożenia notarialnie poświadczonego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej, opróżnienia i wydania lokalu wraz z ustaniem stosunku najmu. Równocześnie najemca ma obowiązek wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy najmu, musi też dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu, zawierające jego zgodę na zamieszkanie lokatora w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.
umowa najmu instytucjonalnego – to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nie będącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Porównanie umów najmu

	Standardowa umowa najmu	Umowa najmu okazjonalnego	Umowa najmu instytucjonalnego
Podstawa prawna	art. 659 – 692 Kodeksu cywilnego	art. 19a – 19e ustawy o ochronie praw lokatorów	art. 19f – 19j ustawy o ochronie praw lokatorów
Strony umowy	Zarówno osoby fizyczne jak i prawne	Właściciel lokalu, będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali	Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
Forma zawarcia umowy	W dowolnej formie zarówno ustnej jak i pisemnej	Pisemna pod rygorem nieważności	Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności
Załączniki do umowy	Brak dodatkowych załączników do umowy	Załączniki określone w ustawie, pod rygorem nieważności	Załączniki określone w ustawie pod rygorem nieważności
Czas trwania umowy	Może być zawarta na czas określony lub nieokreślony	Musi być zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat	Zawierana na czas oznaczony bez wskazania okresu maksymalnego
Przedmiot umowy	Przedmiotem umowy najmu może być każda rzecz i nieruchomość	Wyłącznie lokale mieszkalne	Dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych
Rejestracja w urzędzie skarbowym	Nie ma obowiązku rejestracji umowy do US	Obowiązek rejestracji umowy w US w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu	Nie ma obowiązku rejestracji umowy w US
Maksymalna wysokość kaucji	12 krotność czynszu	6 krotność czynszu	6 krotność czynszu
Wypowiedzenie umowy przez właściciela	Wypowiedzenie może nastąpić z przyczyn ustawowych lub z przyczyn wskazanych w umowie najmu	Wypowiedzenie może nastąpić z przyczyn ustawowych lub z przyczyn wskazanych w umowie najmu	Wypowiedzenie może nastąpić z przyczyn ustawowych lub z przyczyn wskazanych w umowie najmu
Procedura usunięcia lokatora	Standardowa procedura eksmisji	Przyśpieszona procedura eksmisji	Przyśpieszona procedura eksmisji

Rodzaje umów najmu

Która umowa lepiej zabezpiecza interesy wynajmującego?

Niezależnie od tego, na który rodzaj umowy się zdecydujemy, wcześniej należy rozważyć zalety i wady rozwiązań prawnych, które się w nich znalazły. Dopiero mając tę wiedzę można wybrać umowę, która w konkretnym przypadku będzie najkorzystniejsza i – co niezwykle ważne – najbezpieczniejsza. Wymaga to oczywiście trochę wysiłku, ale na pewno się opłaca. Zanim więc wynajmiemy swoją nieruchomość, zapoznajmy się z aktualnym stanem prawnym dotyczącym wynajmu nieruchomości (Ustawa o ochronie praw lokatorów, Kodeks cywilny). Zadbajmy o to, by w umowie znalazły się niezbędne dane, pamiętajmy że musi ona skutecznie chronić prawa właściciela lokalu i być zgodna z prawem. Właściciel musi więc skrupulatnie zweryfikować dane najemcy, dopilnować odpowiedniej formy zawarcia umowy, dołączyć stosowne załączniki i dochować wszelkich przewidzianych prawem terminów. Tylko wtedy najem będzie dla niego bezpiecznym i w pełni legalnym źródłem dochodu.

Rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych